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差价换房:合理避税省下两万多

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“当前,买卖二手房交易过程中的最高税费征收比例已经达到总价款的11.6%。除非买卖标的是个人唯一住所,年限已过5年,而且是普通住宅,这时双方合计缴纳的税费总额才能降到最低,为2%。最近,记者听说有市民在尝试一种“差价换房”的新模式,可以将税费降得更低一点。这到底是怎么回事呢?

典型案例

“以大换小”巧遇“以小换大”

换房避税,不是没有人想过,但总是没有那么凑巧。两家两户的房子怎么可能正好满足对方的需要呢?职业经纪人也认为,换房配成对儿的难度太高。墨子不动产总经理王小军早在去年9月就在西祠胡同上开辟了换房交流专贴,鼓励南京网友积极跟贴,希望通过海量的信息来加大换房成功的可能性。不过,直到现在,这个成功率依然非常低。

有网友一边跟贴,一边评判道:“这个主意太好了。可是,想换房的人都是以小换大、以旧换新,哪里去找以大换小、以新换旧的人呢?不实际不实际。”

不过,这个“凑巧”还真给侯先生碰上了。侯先生有一处鼓楼区渊声巷的房子,出了门5分钟就可以到达渊声巷小学,步行10分钟就可以到达山西路,地段相当好。面积74平米的两室套,只是房子老了点,建于上世纪90年代初,而且在7楼。侯先生说,父母年纪大了,腿脚很不方便,迫于楼高,经常是整天不出门。不能锻炼,也不能和其他老人交流,这样的生活方式让他非常担心。因此,侯先生一心想给父母换套房子。

没想到,家住水西门大街莫愁湖公园对面的朱先生也正想给儿子换个好点的学区,房子老点什么的倒是不怕。这两家凑巧相识,侯先生一问,朱先生就住2楼,面积72平米,小区背后就是新修建的南湖公园,房子的条件正好符合父母的要求。

还有一个重要的环节是房价,两家的房价不可能完全等值。因为都是外行,两家人很默契地请了个评估师估价,面积、新旧、地段、户型、朝向等因素综合打分下来,侯家房产价值68万元,朱家房产价值62.8万元,两套房的差价为5.2万元。

剩下的手续比两户人家各自分别去买、卖二手房要简单许多。朱先生和侯先生将换房协议一签,差价一付,两家同时拿着两证到区房产局过户,这手续很快就办下来了。

契税一下节省了两万多

侯先生告诉记者,他之所以要换房,首先是因为机缘巧合。其实呢,还有一个更重要的原因促使他这样去做,那就是:交易比较安全,税费也能节省下来。

根据南京市的政策,为了鼓励个人调剂房产,仅对“换房”过程中两套房产的差价部分征收契税,而等值部分是免税的。正是利用这样一条优惠,侯先生节省了23040元契税。
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