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中国房地产临近周期低潮 2009年是低谷临界点

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中国房地产价格自1998年以来,持续7年以百分比两位数的速度增长。从2002年至2005年4月,全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%,京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上,杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力,如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等,但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。世界经验表明,房地产的非理性繁荣成分过大,就易形成泡沫,但同时也表明,监测房地产的周期规律将有益于防范风险。


日本经济15年之痛


在世界范围,由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛,其中影响最大的非日本案例莫属。


上世纪80年代后期,日本经济快速回升,出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展,采取了非常宽松的金融政策,这些资金基本上都流入了房地产业,致使房地产价格暴涨。


从1986年起,日本在短短5年间,地价上涨了2倍多。其中1987年,商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京都的商业用地价格指数为120.1,但到了1988年就暴涨到了334.2,3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数,在上世纪80年代的10年间上涨了5倍,地价市值总额高达40001万亿日元,相当于美国地价总值的4倍,土地单价为美国的100倍。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。


1991年,日本房地产泡沫破裂,致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年,包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产,占当年破产企业总数的33.6%。2002年,日本有28家上市公司倒闭,其中有三分之一以上是房地产公司,创战后上市企业倒闭的最高纪录。日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。


房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机。从1991年到2000年,发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余,惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%,同时还出现了通货紧缩和金融危机。房地产泡沫破灭的一个直接后果,是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭,中小金融机构的破产更是接连不断,金融体系剧烈动荡。


日本国土交通省最近发表的地价统计表明,尽管东京等一些大城市部分地段的地价近期出现了上涨,但全国平均地价依然在继续下跌。如今15年过去了,日本经济依然在低谷徘徊,虽然有了一丝希望,但要使经济回到健康的轨道上,仍然困难重重,甚至前景暗淡。
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